越南房产并非对所有人都是永久产权，核心规则是越南人永久、外国人有期限，且土地一律国有。

一、越南人（含越侨）：永久产权

• 房屋所有权：永久拥有，无期限限制。
• 土地权利：越南土地全部国有，越南人获得的是长期稳定土地使用权（无明确到期日，合法使用可一直续），可视为永久使用权。
• 证书：持有房屋所有权证 + 土地使用权证，可自由买卖、继承、改建。

二、外国人（含中国买家）：50 年产权（可续）

• 房屋所有权：50 年（自领证起算），到期可申请一次延期 50 年，最长100 年。
• 土地权利：仅拥有房屋所有权，不拥有土地；土地由开发商持有或长期租赁。
• 关键限制：
  • 同一公寓楼，外国人持有比例≤30%。
  • 同一别墅区，外国人持有≤250 栋。
  • 二手交易同样受上述配额限制。
   
• 转售规则：
  • 卖给越南人：房屋自动转为永久产权。
  • 卖给外国人：延续剩余的 50 年产权期限。
   

三、特殊情况

• 与越南公民结婚的外国人，可按越南人待遇，获得永久产权。
• 外国企业 / 组织：产权期限与投资证书期限一致（可延期）。

四、一句话总结

• 越南人：永久产权（房 + 长期土地使用权）。
• 外国人：50 年房屋所有权（可续至 100 年），无土地所有权。